（本案经一审、二审、发回重审，原告胜诉后，至今仍然没有执行完毕）
山西省晋城市城区人民法院
民事判决书
( 2013)城民初字第662号
原告晋城市畅鑫老年福利服务中心。
法定代表人宋志林，该中心主任。
委托代理人陈仲忠，山西高斯通律师事务所律师。
被告耿xx，男，1980年4月26日生，汉族，晋城市城区人，在晋城市xxxx工作，住晋城市城区xxxxxxxxxxxxxxxx室。身份证号：xxxxxxxxxxxxx
委托代理人赵秋宁，山西昌和律师事务所律师。
原告晋城市畅鑫老年福利服务中心（以下简称畅鑫服务中心）诉被告耿军芳租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2012年11月23日作出(2012)城民初字第687号民事判决。判后，原、被告均不
服，提出上诉。二审中，被告未出庭，晋城市中级人民法院
于2013年5月6日作出( 2013)晋市法民终字第129号民事裁定，撤销原判，发回重审，同时作出(2013)晋市法民终字第129-1号民事裁定，上诉人耿军芳按撤回上诉处理。
本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告畅鑫服务中心法定代表人宋志林及委托代理人陈仲忠、被告耿军芳的委托代理人赵秋宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告畅鑫服务中心诉称：被告承租了原告三层房屋，租期为三年，租金前两年18万元，后一年1 7万元。在履行合同中，被告未依约支付租金等费用，到期后仍未履行。故：l、请求判决被告给付原告租金13.5万元，同时承担自2 011年12月l 0日起至合同终止每日1%违约金：2、判决被告支付原告配房租金5760元、库房租金36 0 0元以及拖欠的电费6453. 30元；3、判决原告不予返还被告押金3万元；4，诉讼费用由被告承担。
被告耿军芳辩称：被告已将租金交至2 01 2午2月15日，因2月底原告停止用水的供应，导致被告的洗浴生意无法经营，给被告造成了很大的经济损失。违约责任在原告，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年11月12日原、被告签订房屋租赁合同一份。该合同约定，一、原告将位于时家岭三层楼隔断毗北房屋1-3层租赁给被告使用，主要配套设施有空调18
台、灭火器8个、程控机1台、特行证件、2吨锅炉l台、1
吨锅炉1台及地下冷热水管道、两个水池和水泵房全套设备。
二、租赁期限2007年1 2月1 0日至2 011年12月1 0日。合同履行两年期满后，在被告无违约的情况下，双方必须再行书面签字确认。合同未履行完的租期，被告能继续履行，双方未出书面确认即为解除合同，……。三、租金每年14万元，第一年合同签字时，一次性交付20万元，2008年1 0月30日前预交第二年剩余祖金8万元。以后当年租金年初一次性交清，否则延迟交付部分按日以百分之一计违约金，但延期时间不得超过当年11月3 0日，否则祝为放弃继续履行，合同自行解除，不退还被告保证金5万元。……。六、原告力争保障被告的正常经营，如因院内修建导致被告无法经营，要提前通知被告，造成停业要根据停业时间给被告减免停业时间的租金或顺延时间营业。……。七、被告要做好室内浴区四周的防水工作，不得将水渗漏至墙外，一旦发现立印停电维修……．八……．合同期满房屋财产无损无违约和过错行为，原告一次性退还被告保证金．十，被告的权利
和义务：……4、被告要按时交纳水电费，电费暂按每度o．9 5元的标准执行，以后供电价调整按供电局的增减进行，电费每月I-10日交纳……。水费由被告交纳自来东公司，时象岭村水费交公司代收．9……，确实无法经营应提前两个月告知原告，双方协商解决，为降低损失应在营运中移交接管，不得停业移交。并有双方当事人在合同上签字盖章，同时被告还将原告南楼内二层一闻．东楼三间租用，期限一年，年租金8160元。合同签订后，原、被告双方各自按合同约定履行. 2009年12月28 H合同履行两年期满后，双方按约定签订了合同确认书。确认租期从2009年12月1 0日至2 01 2年12月10日三年，前两年的租金为18万元，后一年为1 7万元。押金（也就是原合同内的保证金）由5万元变更为3万元，并在交第三年房租时一并交清．租金增加后可以分两次交纳，每半年前交一次．未经确认变是的均按2007年合同为准．确认书还显示被告在履行以前合同中有违约行为；确认书签订后，前两年双方均能按约履行，第三年( 2 011年12月10日至2012年12周10 1日)租金被告于2011年1 2月10日交2万元，2011年12月17日交1万元. 2012年1月18日交5000元，三次共交了3.5万元．原告认为被告应支付前半年租金8.5万元，而只支付了3.5万元，尚炙5万元．故多次以口头和特快专递方式要求被告支付，被告则以201 2年2月底时家岭村停水，无法正常经营为由拒付．原告无奈，遂于2012年6月26 诉至本院．请求：1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2，判决被告立即给付2012年6月l0日以前所欠租金5万元和2012年6月11日至判决执行之日的租金，同时，自2011年12月10日起按日以百分之一支付违约金；3、判决被告给付配房和库房租金4 680元以及所欠电费6453.7元；4．判决原告不予返还被告押金3万元。被告辩称：未交房租是因为原告未尽到供水的义务，
致使被告无法经营，请求驳回原告的诉讼清求。本案在重审
过程中，原、被告所签房屋租赁合同已于2012年1 2月1 0
日到期，被告在合同到期后，仍未交付租赁物，故原告变更
诉讼请求。同时查明：被告将原告的配房出租年租金为5760
元，库房出租年租金3600元，被告欠原告2012年2月电费
6453.7元。
本案在审理中，原告认为依据租赁合同，被告应在2011
年12月10日前缴纳2 012年前半年房租，而被告未依约支
付房租系违约行为，应承担违约责任。被告辩称，按合同约
定2 012年的房租应在当年11月30前缴纳，因此，被告未
违约，同时，合同约定，原告有保证被告正常营业的义务，
2 012年2月开始停水，致使被告无法正常经营，造成了经济损失，系原告违约，应驳回原告的诉讼请求。原告则认为，
租赁合同中未约定原告保证被告用水，停水和原告无关。
以上事实：由原，被告双方签订的房屋租赁合同和合同
确认书，特快专递回执两份、晋城市清梓辕商贸有限公司的
证明和收款收据复印件、收款收据一支，证人证言、原、被
告的陈述在案佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同和房屋租赁确
认书均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，合法
有效，双方理应依照合同约定履行义务。自2007年被告承
租原告的房屋后，双方的合作虽有不快，但最终还是依据合
同于2009年12月28日签订了房屋租赁合同确认书。按确认书约定第三年的租赁期限应为2 011年12月1 0日至201 2年12月10日，第三年的房租17万元，每半年前交一次，
而被告在前半年仅支付原告房租3 5万元，合同到终止时的
2 012年12月1 0日被告实欠原告洗浴房屋租金13.5万元、
配房租金5760元、库房租金36 00元、电费6453.7元。被
告租用原告的房屋用于经营洗浴业务，使用的是房屋所在地
晋城市城区钟家庄办事处时家岭的水源以及自来水。2012年
2月底，时家岭的水因故停供，致使被告停止营业。被告认
为停业是因为原告未尽到保障被告正常用水的义务所致。故
要求驳回原告的诉讼请求，但原被告在签订的两份合同中，
均未约定被告经营期间原告有保障供水的义务。在时家岭村
停水的情况下，被告理应采取相应措施防止损失的扩大，而
被告却未采取措施，且实际占有房屋直至合同终止，甚至在
台同期内原告起诉被告解除合同时，被告仍坚持继续履行合
同，因此，被告应承担第三年内的所有费用，故被告应支付
原告房屋租金1 3.5万元，配房租金57 60元、库房租金3600
元、电费6453.7元。被告未依照合同交纳原告租赁费的原
因是因停水无法正常营业，不构成合同中约定原告不退还被
告押金和被告承担连约责任的理由。因此，原告要求被告从
2011年12月1 0起按每日支付1%的违约金以及不退还被告3万元押金的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照<中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《中华人民拷和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：
一、被告耿军芳于本判决生效后十日内支付原告晋城市
畅鑫老年福利服务中心租赁费1 35 00 0元、配房租金576 0元、库房租金3600元、电费6453.7元，共150813.7元；原告晋城市畅鑫老年福利服务中心退还被告耿军芳押金30000元。
二、驳回原告晋城市畅鑫老年福利服务中心其他诉讼请
求。
案件受理费2080元由被告耿军芳承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，
加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西
省晋城市中级人民法院。
审判长 宋 同
代理审判员聂桂芬
代理审判员张 斌
二0一三年八月二十三日
书记员 孟庆玉 |
